多重利好诱发北京房价上涨预期

    在新政、降息等多重利好作用下，北京房价正重回上涨通道。根据中国指数研究院发布的6月百城房价指数，北京新建住宅均价再度环比上涨0.98%，并连涨4个月。业内普遍认为，从房价指数的走势来看，北京房价止跌反弹的过程已完成，未来涨幅仍有望扩大。

    研究机构数据显示上半年北京商品住宅成交均价已高达29222元/平方米，同比涨幅达到13%，再创历史同期新高。同时，库存去化速度也在逐步加快。尤其自4月份以来，成交量持续两个月维持在6000套的高位，6月份成交量接近10000套。在北京等一线城市的带领下，全国楼市去库存化速度也在加快。据6月24日国家统计局网站刊文的数据显示，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。“改善性需求正成为楼市回暖的中坚力量。”分析人士称，就上半年北京楼市成交特征来看，成交单价在30000-60000元/平方米以上的成交占比，相较于去年同期已明显上升4个百分点，并且这一趋势还在增强。

    市场反馈显示，紫辰院、燕西华府等中高端项目销售行情都在持续向好。紫辰院成功登顶前五个月北京单价6万元以上豪宅成交销冠，燕西华府则多次位列500-1000万级别墅成交前三甲，上半年京西别墅成交金额排名冠军。据不完全统计，6月北京别墅市场网签量已达到462套，环比再次上涨31%。其中，总价在500-1000万元之间的别墅成交占比近半。

    新房多项目泛高端化  高端住宅成交升温

    高端住宅市场持续升温的同时，新房项目的泛高端化也成为拉动房价上升的主要原因。以7月即将入市的37个项目为例，多达22个项目都有近期提价的打算。如合生滨江帝景就将去年的入市价格29500元/平方米提升至35000-37000元/平方米，而京投银泰琨御府项目加推后报价甚至翻番。

    从供应层面来看，近两年五环内住宅用地供应仅14宗，尤其在低密度用地封口后，房企对类别墅用地的争夺使容积率稍低的地块成交价都远远高出预期。“拿地成本的上升不可避免地把市场价格拉升到新的高位”，亚豪机构市场部总监郭毅表示。

    改善性购房需求的迅猛增加也成为支撑高端房价大幅跳涨的主要原因。今年以来，货币信贷政策的不断放松、股市震荡加剧的财富挤出效应，都在推动高端客群加速入市，需求的拉动成为开发商涨价、加推新货量的最大底气。

    不过，海淀、朝阳等豪宅板块都面临无房可供的窘境，而丰台等新兴豪宅区域将成未来高端置业客群的主攻方向。行业专家指出，日益激化的供求矛盾使上述两大区域顶豪价格频频冲顶20万元/平方米，即使普通住宅均价也在向8万元/平方米看齐。但就丰台在售的高端项目价格而言，紫辰院公寓均价为6.7万元/平方米，而燕西华府别墅均价则仅在3万元/平方米左右，不仅远低于朝阳、海淀同品质项目，甚至价格还不足城六区别墅报价的一半，成为北京最具性价比的别墅项目。

    可以预见，未来丰台在售的高端项目还将加速进入价值补涨通道，尤其以最贵单价25.45万元/平方米高调入市的龙湖西宸原著将进一步提升区域市场预期。

    利好政策叠加  未来房价上涨预期强化

    从下半年的市场走势来看，特别是在公积金新政落地及降准降息信贷政策的刺激下，房地产市场量升价稳的态势仍将延续。

    “无论公积金新政首付比例的大幅下调，还是二套认贷不认房判定标准的落实，都让大量的改善性需求得以释放”，一位房地产中介人士谈到，新政落地以来公积金贷款已大增20%，其中不少都是高端置业客群。日前“空降”的降准降息则为日渐回暖的楼市再添一把火，不仅将释放高达4700亿的资金红利，贷款基准利率也已达到历史低位，购房者信贷成本大大降低，目前已进入较为有利的购房时期。

    其中，相对稀缺的别墅类物业已率先出现一波爆发式成交行情。据透露，燕西华府近期项目来电量和到访量环比都呈大幅增加趋势。青龙湖板块的发展潜力塑就了项目的升值空间，“禁墅令”以来别墅的稀缺属性则成为项目价值的有力支撑，尤其仅剩60席的联排产品堪称北京绝版。

    “在多重政策利好的叠加下，稀缺类物业的资产价值还将持续增加。”资深房地产投资人士表示。对于别墅置业者来说，一方面会获得降息后带来的购房总成本相对减少的利好，另一方面也将充分享有资产价值上升的收益，双重利好再叠加房产新政首付的下调，满2年免营业税，使得预期权益进一步被放大。

    今年上半年，在330新政及多轮货币信贷政策的刺激下，北京楼市已经出现成交量的明显提振。业内预计，近期内整体楼市还将出现一波入市行情，高端成交或在接下来几个月内快速反弹，价格也势必会有一轮上涨。 

    （陈远航）