警惕商品房“降价”背后的合同诈骗

    ■本报记者  王熙  鼎文

    房市低迷引发的去库存化压力正在为全民营销推波助澜。继保利、碧桂园、华夏幸福基业、合景泰富等房企之后,行业巨头万科也以购房中心和线上经纪人平台“万享会”置身全民营销。然而，正是这种被房企看似理想化的销售模式，在减少买售环节让利于消费者的同时，也在一定层面上饱受质疑和批评，甚至被推向管理失控、引发买售风险的负面。

    房产诈骗进入高发期

    据了解，近期，在北京，山东、海南、甘肃等地发生多起房屋诈骗案件。记者曾在百度搜索引擎中以购房诈骗为关键词进行信息检索，发现与此相关联的信息高达475万条。公开报道及文献资料分析显示，房屋诈骗已进入高发期。

    宁夏《法制新报》10月24日的报道称，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司涉嫌合同诈骗罪，宁夏银川市人民检察院近日正式批捕对犯罪嫌疑人吴秉麟及其公司包括财务人员在内的6名高层管理人员。该案涉及全国19个省市区，涉及金额达数亿元。据介绍，以吴秉麟为董事长的宁夏兴麟房地产经纪有限公司主要从事房屋销售代理、二手房房屋中介、二手房租赁信息咨询服务业务，公司成立几年发展迅速，在全国19个省份126个地市共注册成立了132家房产经纪公司、2358个门店。

    无独有偶，日前，北京通州警方也接到了类似的报案。记者了解到，北京购房者小李（化名）购买了某经纪公司代理的北京通州区清水湾西园的商品房，并按销售经理的要求将购房款打入指定的个人账户，随后该经理莫名失踪。

    “和我一样被骗的有好几个人。”小李对记者表示，不过他不愿意透露更多细节。如今，该销售经理携款潜逃，警方已立案侦查。据悉，该销售经理涉嫌伪造开发公司印章，以低于市场价6000多元的价格对外销售，并骗受害人将购房款打入其指定账户，涉案金额高达800多万元。相比小李而言，发生在甘肃的一桩房屋诈骗案的受害人还幸运一些，当地警方已将行同样骗术的某经纪有限公司的10名工作人员抓获，两名高管已被依法刑事拘留，该案涉案金额高达860.26万元。

    全民销售策略或难调市场恶变

    有业内人士表示，商品房营销手段的层出不穷与时下房市低迷密切相关，很多企业急于去库存化以利资金回流。全民营销则是在宏观产业政策调控下针对市场环境恶化的应变之计，其本质是反专业化的一种销售策略。国家统计局日前对外公布的数据显示,今年1月至7月,全国商品房销售面积同比下降7.6%,降幅比1月至6月扩大1.6个百分点，开发商的到位资金中定金及预收款也同比下降了一成。

    西安万科数据称,自启动全民营销平台后的20天内，仅由注册经纪人推荐的客户就达2029组，成交额2560万元。这则消息在某种程度上吊足了众多房企全民营销的胃口。然而，这一被反对者戏称为“让拖拉机手开飞机”的做法，是对专业技能和行业规范的藐视和挑战。在专业性强、服务质量要求高、分工越发细化的商品房销售领域，让非专业人士进入全民营销的行列，即便是提高了信息的扩散范围和传播速度，而其引发的负面效应也是显而易见的。

    记者在分析近期的买售合同诈骗案件时发现，大多数涉案公司和个人作案都是基于被害人对其机构的信任，被害人往往疏忽了风险防范。然而，这一问题往往被掩盖在房企客源不足、去库存化和资金回流的压力之下。另外，以全民营销面目出现的相关经纪人的合作动机和诸多信息不对称，也在一定层面导致全民营销的管理失控，增加了市场和法律风险。

    有观点指出，切莫让“兴奋过头”的全民营销扰乱市场的稳定性。整个行业除了理性分析其激发市场活力的一面，更要警惕层出不穷的销售模式对市场规律的扭曲，以及对行业品牌和美誉度的变相摧毁。一切要从市场原点出发，着眼于商品房的价格、质量、服务，甚至是消费者的偏好和需求，切忌杀鸡取卵引发整个地产连锁负面反应。

    消费者应加强风险意识

    对于全民销售模式下频发的商品房售卖合同诈骗事件，北京市弘嘉律师事务所高级合伙人律师杨保全认为，除了强化房地产监督管理和进一步规范地产企业销售方式外，消费者则应在购房前多方了解和掌握地产项目的售卖信息、规范的销售流程，以及销售的法律知识，提高预防风险的能力。

    杨保全表示，首先，要选择正规房地产开发企业开发的正规房地产项目，可以通过查看商品房预售或销售“五证一书”来查看是否是正规的项目。其次，要仔细了解当前房地产市场的整体行情，特别是周围的房价。最后，要使用国家有关部门印发的《商品房买卖合同示范文本》签订合同。现在，商品房销售，在签订书面合同文本的同时要到房地产相关部门进行网签备案，并公布在网上。一般都有固定的网签号，可以通过该号在网上进行查询。另外，签订合同时要加盖公章，付款账号一定要是对方提供的开发企业账号，不能是个人账户。

    而广东东方金源律师事务所律师徐特力对记者表示，购买房产（包括新房及二手房），因总价不菲，普通购房者一定要注意其风险，尤其是其中的商业风险。

    “以购买新房为例，购房者看中某一楼盘后，往往最关心的就是价格，从而忽视了其他问题。”徐特力指出，当一些楼盘以低于市场价的价格进行优惠促销时，其中很可能隐藏了一些问题，购房者千万不能只顾图便宜，应加强防风险意识。

    如今，在全民销售模式下参与的机构、个人鱼龙混杂，参与人员也不需要任何资质，使得其中潜在风险加大，尤其是个别销售人员铤而走险干违法甚至犯罪的事情，隐瞒购房人重要事实乃至诈骗购房人房款。如果出现这种情况，要立即报警，通过司法渠道解决。

    徐特力提醒消费者，购房者必要时可聘请专业房产律师全程负责，特别是签合同及付款阶段。签合同不仅要关注价格条款，还要注意交房时间、房屋质量、免责条款及违约责任等。