信贷松绑改变楼市预期 彰显成效有待时日

    ■本版撰文  本报记者  陶海青

    编者按：房贷新政的出台，正刺激着房地产商、购房者等相关从业者的敏感神经，房地产商增长了对销量的预期，各地楼市回暖迹象明显。而对购房者来说，房贷新政出台后该不该买房？却让他们倍感纠结。

    虽然房贷新政对楼市的影响正在发酵，但能否唤醒沉睡的楼市，还有待观察。

    中国将放松申请住房公积金贷款购房者的按揭限制，这是中国政府对房地产市场推出的最新举措。

    从“首套七折利率”回归，到公积金异地申请，在短短半个月之内，购房信贷松绑政策接连出台，楼市预期因此发生转变。

    近日，住建部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），要求各地放宽公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月公积金即可申请公积金贷款。同时实现异地互认、转移接续，并取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

    北京嘉恒美亚投资管理有限公司总裁金硕在接受《中国贸易报》记者采访时说：“中国一直实施稳健的货币政策，近来通缩迹象隐现，楼市经历了大半年的沉寂，现在突然放开，对房地产商、购房者都将产生影响。楼市新政提升了公积金存款利用率，将刺激更多的需求入市，并带动整个房地产市场成交活跃。毫无疑问的是，目前的房地产市场管制已经从严厉走向宽松，此后市场将出现深度转变，成交量将会提升，房价走势将可能出现转折。但信贷松绑能否扭转楼市现局，更多的要看细则及执行力度。进一步验证新政的执行效果还需时日。”

    多渠道松绑信贷

    此次公积金贷款新政，被业内认为是继“首套房7折贷款新政”回归之后，政府出台的楼市第二轮救市信贷政策。

    据了解，在之前的9月30日，中国人民银行发布了关于放松住房信贷政策的通知，放宽了首套房贷的认定标准，不仅七折利率政策重回市场，而二套房的首付比例更是直接从60%降到了30%，同时首套房贷结清再贷款依然能享受首套贷款政策。

    在嘉安捷房贷专家吴昊看来，新政实施可能会使公积金贷款比率上升，但影响不会太大。但新政可能鼓励部分外地在京工作人员回乡买房，促进三四线城市的房产交易量上升，出现小高峰。

    中原地产首席分析师张大伟认为，楼市已经在酝酿救市计划。土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，频繁出台救市政策，且力度越来越大。未来，各种相关房地产项目的收费减免措施有望陆续出台，托底市场。同时，增加市场活力的相关政策的出台也将愈加频繁。

    金硕认为，监管层此次加大了救市力度，渠道上也是双管齐下，将对楼市起到托升作用，楼市新政在政策面为房地产市场的回暖提供有力支撑。

    置业者边等边看

    由于各地分支行具体细则如何仍不明确，新政对市场的刺激的效果并未很快显现。

    北京市住房和城乡建设委员会网站的数据显示，10月1日至6日，北京市住宅新房成交472套，二手房成交38套，合计510套。而在去年，这个数字是827套。

    市场机构研究数据显示，“十一”长假期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%。

    虽然“十一”期间看房者增加，但大部分人仍在观望。据大兴黄村商圈核心的天同11号项目负责人介绍：10月上半月的客户到访量较八九月有大幅上涨，“十一”期间客户到访量达到日均过百组，而10月第二周也较9月有近1倍的增量。“不过，实际成交量增幅并不是很大，大部分客户只是看房。”这位负责人直言，细化的政策还没有出，大家还在等待，即便有中意的房源，仍选择“等一段时间”。

    据了解，天同11号于8月底入市，为增加揽客砝码，其入市报价在政府批复价上下调了6000元/平方米，性价比优势突出。

    “但即便这样，该项目也未完全打破市场观望态势，足见当前需求的务实和理性。”一位不愿透露姓名的业内人士坦言。

    年底将见效

    楼市“限贷、限购”的双限政策已进入尾声，松绑的楼市将迎来怎样的变化？

    金硕认为，信贷政策的趋好是否能够带动成交回暖，要看银行的执行力度。目前政策普遍存在“细则不细”的问题，缺乏可操作性，政策更多地在于表明态度，尚未落实到实际执行层面。而且，限购政策在短期内仍然不会完全退出，目前新政的作用更多的体现在对市场心理预期的改变上，变相地拉动中国经济发展。

    张大伟表示，新政刺激了一部分较为敏感的购房者入市，国庆期间的购房成交量要好于预期。

    但是，好于预期并不意味着成交量的井喷。

    “信贷政策一直是购房者判断市场的最重要指标，也是最关键的信号。”金硕认为，这个信号对目前的市场来说，无疑会减少观望、提振成交量，但却不会重演2009年房价暴涨的一幕。

    对此，大部分开发商也保持清晰的认识，并未过多依赖政策利好。上述天同11号项目负责人表示，我们更多还是将希望放在产品力和性价比上，政策利好只是锦上添花。据了解，天同11号秉承资源节约与环保健康的人居建筑理念，将高品质的建筑景观与园林景观结合，突显项目的投资价值与居住价值。“相比政策的波动，我们希望置业者更多地关注产品，寻找适合自己的项目，毕竟对于产品，我们还是非常有信心的。”该负责人表示。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”有多重附加条件，事实上是以房贷还清为前提放宽了房贷限制。市场各方对此不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待观察。他预计，新政对于未来楼市成交量的实际影响，将视各商业银行具体的执行情况而定，效果在四季度将逐步释放。