中国资本大举进军海外房地产市场

    ■本报记者  陶海青

    最近，各大房企陆续公布了上半年销售业绩，报告显示，大部分房企的销售金额和销售面积同比均有大幅增长。其中，万科、保利、绿地、世茂等大多数房企都完成了50%以上的全年销售目标。

    现金充裕令大型房企从容地在国内各大城市买地扩张。同时，房企的国际化步伐也进一步加快，海外投资变得炙手可热。

    商业地产服务公司世邦魏理仕此前发布的《中国资本进军海外房地产投资报告》预计，中国投资者将有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场。

    对此，中国青年海归协会会长林熙在接受《中国贸易报》记者采访时说：“中国房地产商投资海外市场要看具体的国家，发达经济体房地产市场管理相对比较规范，房产价格不会大起大落，企业无疑将借此获得市场利润，但很少拥有像国内房地产市场那样的超额利润。”

    美国仍是首选

    中国人一向青睐在美国购买房产。美国全国房地产经纪人协会最新公布的数据显示，去年，中国买家购买美国地产花费的金额近123亿美元，较2011年提高了66%，购买量仅次于加拿大。

    今年，中国房地产开发商更是加紧在美国市场布局。而与这一轮赴美购房潮相伴的是，国内地产商集体“出海”：

    2月，万科与美国地产公司铁狮门共同投资了一个旧金山的地产项目，涉及金额6.2亿美元。

    6月，SOHO中国首席执行官（CEO）张欣与巴西财团联手以7亿美元的价格买下了美国纽约通用大楼40%的股权。

    7月底，绿地集团宣布，就收购美国洛杉矶中心区大都会项目，与该项目持有者、全球前十大公共基金——加州教师退休基金（California State Teachers' Retirement System）签署合作协议，项目总投资10亿美元。绿地方面称，如果该项交易完成，将成为迄今中国房企在美最大房地产收购案。

    除了商业地产投资外，中国个人投资者也活跃于海外房地产市场，美国住宅成为投资热点。

    数据显示，在纽约的买房人中，1/3来自中国。

    中国人在美国购房被如此描述：拍板速度快，基本是全额付款甚至现金支付，还有人一次购入多套房。

    “的确如此。中国人在旧金山、洛杉矶、华盛顿等地购房时，即使面对购买价格高达500万美元的公寓，也很少犹豫，眼睛都不眨一下。”美国国际企业家协会中国区秘书长闫宗伟说。

    丽莎（Lisa）是一位移民，在美国的一家房地产做中介。她说：“中国购房团常常有20多人，有时是几家人一起，以观光的名义到美国看房子，一周内就签约，一次性支付上百万美元首付，而且使用贷款的比例并不高。”

    对此，美国海外房地产投资协会首席执行官费塔盖特（James A.Fetagatter）表示，美国经济已进入复苏通道，当前是中国投资客进入美国房地产市场非常好的时期。

    投资最大的障碍是法律

    “土地政策的不同造成了房地产开发获取土地的形式不一样。”闫宗伟认为，像美国这样的国家，投资房地产最大的障碍就是法律。因为美国的土地制度是私有制，而且是终身私有，而中国是国有制。

    在闫宗伟看来，在中国，从拿地到卖房的周期往往在两到三年，地价对房价的影响很难及时作用与显现。这期间，房地产开发商需要处理老百姓拆迁的问题，但在美国，中国的房企要和持有这些土地的美国人打交道，使用的法律政策截然不同。另外，还有市场风险。美国人习惯住在郊区的别墅，而中国人现在都聚集在大城市，所以中国房地产投资商一定要注意，美国人的实际需求和中国是不太一样的。

    林熙也同样提醒说：“中国房地产商投资海外市场要多了解当地人的生活习性，中国和美国在法律制度、税收制度等各方面都有很大不同。在美国买房，不仅能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州的法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会。另外，外国人想通过贷款在美国购房的难度很大。因此，在美国买房一定要事先认真考虑，研究清楚。”

    处于试水阶段

    近年来，中国房企投资海外的规模、投资标的、投资目的地逐渐呈现多元化趋势，投资数额逐渐加大，目前投资规模一般在几千万到1亿美元左右，包括公寓住宅、商业、土地等项目。

    但世邦魏理仕认为，目前，中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段，面临诸多挑战，投资前景也有待继续观察。

    费塔盖特提醒中国投资者，过去几年，美国对于投资度假式公寓的打击很厉害，中国投资者要做好长线投资的准备。“因为美国房地产的价值增长是一个逐渐的过程，增值速度绝不会像中国前几年那样。”