“退房潮”的理性思考

    ■盖晓萍

    “金九银十”转瞬过去，房地开发商同期销量大跌，面临巨大的价格下行压力，但是部分业主先开始扛不住了，10月中旬，沪上龙湖、中海等多个楼盘的业主聚集，要求开发商退房、补差价，在遭到拒绝后就打砸售楼处。老业主是否有权要求开发商退房？坊间议论纷纷，观点不一，这个问题要从经济学和法律两个角度来思考：

    首先明确一个经济学基本原理，在市场经济条件下，商品的价格是由供求关系决定的，供不应求时，价格上涨，供过于求时，价格下跌。商品房也是商品，受去年以来的国家一系列政策的调控，商品房的投资性需求大大被抑制，而在供给不变，甚至略有增加的情况下，房价下跌是非常正常的市场反应。其次，企业作为市场主体，调整其商品价格属于企业的基本自主权，也是正常的市场行为，政府无权干预，只是由于住房是关乎民生的特殊商品，政府才对其价格上限以及过快的上涨势头予以遏制。

    回归到法律层面上来讲，老百姓所说的“退房”，在法律上叫做“解除购房合同”。一般来说，上海房屋买卖合同都是规定使用上海市工商管理局、上海市房屋土地资源管理局共同制定的格式范本，虽然是格式合同，但并不是开发商单方面拟定、含有权利义务不对等霸王条款的合同；且合同是经双方当事人协商后自愿订立的，消费者对所购买房产的位置、朝向、户型、大小包括房屋的价格都是明确知晓的，故已订立的合同具有法律效力，任何一方都不能随意撕毁合同。因此，“无条件退房”是不存在的，只有达到法律规定或双方事先约定的条件，一方才能解除合同。

    根据我国目前的法律规定，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，只要有一些特定的违约行为出现，法律直接允许合同一方行使解除权。另一类是约定解除权，即双方当事人自行协商约定，符合某种条件便可解除合同，比如约定“甲方（开发商）6个月内不得降价，否则乙方有权要求解除合同。”对于约定条款，法律一般不加干涉，但约定的内容不能违反法律。

    因此，购房、售房皆有价格波动的风险，单纯的房价上涨或下跌，并不属于解除合同的合法理由。如果在买卖合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定，也不存在法定解除的事由，买房人签订合同以后打算退房将难以得到法律支持。

    2008年底，也兴起一波退房热，但几个月后房价反弹，业主马上就不再要求退房了，个别退了的后悔不迭。如果你是炒房客，就愿赌服输，不能只有房价涨的高预期而没有房介跌的心理承受力。如果你是刚需购房，购买的是使用价值，买房就是要居住而不是为赚取差价，何来损失之说？如果几个月后房价反弹是不是算赚钱了？

    但是，房屋毕竟是有关国计民生的，虽然退房并无法律依据，不过任何合同都是有立有破的，即使没有一条理由符合法定解除条件，合同一方仍可以要求解除合同，只不过要承担相应的法律责任而已。购房者可以权衡利弊，开发商也可以通过面积置换、附赠停车位等方式来灵活掌握。

    不过，政府完全没有必要为了社会“和谐”，强力干预房产商退房、补差价，因为政府出手“托市”救的只是市场的投机心理，不是普通老百姓，不但要毁掉两年来的持续宏观调控成果，而且更危险的是会导致整个市场经济理念的崩溃。

    普通老百姓如果希望开发商来补差价，无异于饮鸩止渴，鼓励开发商不断推高房价，“刚需”的老百姓更加买不起房。

    （作者系上海江三角律师事务所高级合伙人）