房地产大跃进 地方政府捉襟见肘

    经历信贷寒冬，地方政府、开发商、银行、炒房客……这一环环相扣的楼市利益链条，正在发出“咔嘣”、“咔嘣”的断裂声。

    一方面，国内银行首套房贷利率“涨”声一片，在决定未来楼市走势的关键时刻，银行主动从地方政府和开发商的利益共同体中脱身，根据自己的风险判断原则，通过提高房贷利率对房价看空，给房价上涨投下了一张否决票。房地产牢不可破的利益链条上终于隐约可见一道被撕开的口子。

    另一方面，最弱小的炒房客“退”声四起，在楼市打折促销热中表示“亏大发”了的他们终于抗不住，或者按捺不住，举着“退房”的牌子和开发商对峙。如此“内讧”却恰恰表明房地产泡沫开始破灭，楼市向下的通道已经打开。

    但是，地方政府和开发商的利益链条依然在揪扯，掩盖的却是中国房地产大跃进中更深层次的真相……

    假摔？真降？

    不用30年，河东、河西的风光早已转换。前两年，由于房价快速上涨，购房者焦灼不安；现在，因为楼市低迷局面迟迟未能打开，开发商焦灼不安。角色的转换反映出房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转，同时，也说明国六条、国八条、新国八条……这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

    经济学家马光远指出，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显在退潮，房地产交易暴跌，“金九银十”已经成为泡影，北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近3年来的新低。另外，房价已经出现了松动的明显信号。

    不过，住房和城乡建设部部长姜伟新对于目前房价的描述却极其审慎。他表示：“商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。”

    “稳定”、“苗头”、“还在涨”等字眼带给房地产市场无限遐想，资金链紧张却是开发商们不得不面临的窘迫现实。

    据北京中原地产统计，截至10月23日，已有29家房地产类上市公司公布第三季度报表，第三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。

    链家地产首席分析师张月也指出：“从公布9月销售业绩的房企来看，超过半数的大型房企业绩出现同比下滑，而且还是万科、中海等龙头房企，这一信号将刺激深度观望的消费者对于价格深调的信心。新房市场上价格博弈已近白热化，楼市拐点一触即发。”

    但是，国家行政学院决策咨询部研究员王小广却认为：“现在的情况只是冰山一角，根本谈不上拐点，充其量只是酝酿拐点的过程。”他解释说，销量、价格有时是楼市的迷雾，一定要看房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。

    供小于求？

    王小广所说的“现在的情况”，也包括房地产市场供需方面的变化。据了解，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平。

    房地产交易管理网公布的统计数据也显示，从9月1日至10月25日，北京市新增供应住宅套数合计为16169套，但整体签约率只占10%左右。一手住宅库存量已经接近12万套。

    “如此大的新房库存量表明，房地产一定是过剩了。相对于自住需求，就是过剩了。”王小广不认同之前一些部门、机构乃至专家关于房价过快上涨源于住房商品供小于求的判断，并指出，这样的误判正在转到保障性住房上面。

    实际上，最近几年，中国房地产开发可谓如火如荼。有数据显示，2003年，万科地产销售额为60亿元，2010年时达到了1300多亿元，是7年前的20多倍；而恒大地产的销售额更是在4年间增加15倍。虽然这些只是个例，但是整个房地产行业这几年近乎跃进式的发展已经成为不争的事实。

    另外，为弥补商品房建设高峰期公平与尊严的缺失，“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套的目标。从2010年开始，中国进入保障房建设的高峰期。记者了解到，2011年1000万套的“硬指标”已经被强制下发到各地方政府，不但严格督查并且约谈和问责，用地方官员的乌纱帽做赌注，大有不跃进也逼着你跃进的气魄。某省提出的“一年大拆，二年大建，三年大变样”的口号便是这种气魄的诠释。

    商品房建设饱受调控之苦，保障房建设速度则呈飙升态势。有数据显示，5月初，全国大部分省份保障性住房开工率在20%以上，只有部分进展较快的省份达到30%以上。而到了下半年，保障房建设速度加快，到9月份开工率超过98%。“中国今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，预计将在11月底前全部开工。”10月25日，姜伟新接受国务院委托，向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设情况时也坦言，目前，保障房建设存在选址离城区较远、部分质量不过关、退出机制不完善三大问题。

    更令人担忧的是，在很多地方政府债台高筑的背景下简单追求保障房建设的速度和规模，势必会在土地征用、房屋质量、资金来源、规划管理等环节埋下隐患。

    财经评论员叶檀便指出，资金仍然是一大难题。住建部预算的建设1000万套保障房所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下绝大部分需地方自筹。于是，包括北京在内的一些城市试点贷款公积金建保障房。此外，全国社保基金已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资，但相对于庞大的资金缺口，还是杯水车薪。