调控政策持续发力 楼市拐点指日可待

    ■本版撰文  本报记者  高洪艳

    编者按：2011年，中国房地产市场传统的“金九银十”没有“如约而至”，取而代之的是“惨淡”和“低迷”。坚挺的房价在一些城市开始出现下降的苗头。国六条、国八条、新国八条……这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

    但是，初现端倪的退房潮和房价假摔却成为调控政策能否持续下去的阻力。而1998年住房制度改革以来，一路向上的房地产市场发展曲线，又面临着保障房建设大跃进的冲击，继续向上，还是掉头向下，依然未知。

    最近，在北京某房地产公司做销售的项先生承受着很大的工作压力。前几个月，经他手买下了期房的几个客户最近都找到他要求退定金，让他不堪其扰。他对记者坦言，按照目前的趋势发展下去，退房的客户恐怕会越来越多，他已经做好了离职的准备。

    “实在坚持不下去，就辞职不卖房子了。可是毕竟在这个行业里干了这么多年，如果有可能的话，最好可以转做商业地产或商铺的销售人员，因为商业地产不在此轮楼市调控和降价的范围内，还能顶得住一些压力。”项先生告诉记者，他所在的房地产公司在业内算实力比较雄厚的，他自己的业务量在同行中也算出色的，所以，他才能在整个市场不景气的大环境下坚持走到今天。而据他所知，从今年年初到现在，离职的房地产销售人员不计其数，成为本轮楼市调控压力下的“牺牲品”。

    牺牲的又岂止是“靠房吃饭”的销售人员，购房者也早已坐不住了。

    楼市频现“退房潮”

    与过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房潮”，一些一线城市正在遭遇楼市“退烧”的考验。

    据杭州透明售房网公布，10月8日至27日的20天时间，杭州退房套数就有30套，相当于今年第一季度退房数的近1/2。数据显示，第一季度，杭州市退房65套，第二季度71套，第三季度555套，退房数量逐渐增多。其中，9月份，海运国际大厦一次性退房505套，几乎创造了房地产业的退房纪录。

    记者从南京市住房和城乡建设委员会主办的南京市网上房地产信息平台了解到，其10月14日公示的10月份退房名单中，新增退房53套，也创出了最近几个月来的新高。

    这似乎都只是冰山一角。上海、北京等地楼市涨时风光，跌时自然也会被推到风口浪尖上。

    北京市通州区的京贸国际城早已因为房价忽涨忽降而有了“房闹”。去年初，京贸国际城房价由13000多元/平方米一路涨至25000多元/平方米，孰料去年4月楼市调控政策剧变，去年年底时京贸国际城房价又跌至近20000元/平方米，而如今价格又回落至14000/平方米至15000元/平方米，引起了业主不满甚至群起而攻之。

    上海楼市更加热闹。9月底买房时，房价还在22000元/平方米，10月中旬却突然降到16000元/平方米。前期业主听闻后找开发商理论，双方上演“全武行”，甚至惊动了警方……10月下旬，上海浦东新区中海御景熙岸、嘉定秋霞坊和龙湖郦城三个楼盘先后出现业主与开发商对峙的场景，业主称：“一套房总价跌掉五六十万元，我们受不了。”

    “双簧”乱象混淆视听

    业主的“受不了”以及由此引发的“退房潮”，表面看是一些前期购房者承受不了资产缩水产生的维权冲动，背后的原因却十分复杂。

    随着限购、限价、限贷等政策持续发力、步步趋紧，房价下行压力逐渐增大，这让开发商十分纠结：不降价，销量低迷无法回笼资金；降价，却有可能引来前期购房者集中退房。楼市步入购房者与开发商的深度博弈之中，同时也暴露出购房者中的一些炒房者与开发商利益产生了冲突，拉开了楼市退潮的序幕。

    不过，炒房者和开发商利益休戚相关，一向被认为是“一条绳上的蚂蚱”，如今，房价一降，炒房者便聚集起来展开“房闹”运动，究竟是真的起了“内讧”，还是炒房者和开发商上演的“双簧”，引起了市场的广泛议论。

    眼下，民间借贷跑路，商业银行收紧房贷，各地纷纷出台限购令等，楼市调控政策初见成效。不过，在经济学家马光远看来，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利，特别是最近欧美主权债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险，使得开发商对政策松动抱有强烈的幻想，同时不断地与调控政策进行博弈，甚至上演“苦肉计”。

    可以理解的是，真正担心楼市降价的并不是一般意义上的民众，而是那些投资者。对于只拥有自住房的业主来讲，房价升降都影响不大；而担心楼市降价的多是那些拿房子用来投资的人，而这些人也正是楼市调控所针对的炒房群体。

    炒房者跑到台前进行“房闹”，开发商幕后喊冤表示无奈，这在业内人士看来，实属“炒房”的最高境界——一方面可以制造民众反对楼市调控的舆论氛围，一方面可以制造社会不稳定的假象，“叫板”楼市高压政策。

    记者了解到，这番退房潮的突袭使得本来就被调控打压了大半年、成交普遍锐减、价格停涨、融资渠道不断被收紧的楼市显得更加萧条，更多的购房者因为担心房价持续下调而不敢出手，给现阶段房地产市场的健康稳定发展带来了很大的压力。

    楼市调控进入关键期，任何政策的风吹草动，对于房地产市场而言都是极其敏感的。不过，国务院总理温家宝10月29日主持召开国务院常务会议时再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。此番表态虽然对开发商而言极具杀伤力，但却让市场相信，本轮楼市调控政策未落空，楼市拐点指日可待。